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金吾财讯|国信证券发布研报指，华润万象生活(01209.HK)2026年上半年实现营业收入92亿元，同比增长8%；核心净利润22亿元，同比增长11%；核心净利率24.2%，同比提升0.6个百分点，主要受益于毛利率同比提升0.9个百分点至38.0%。公司维持100%派息率，中期每股派息合计人民币0.977元。商业航道稳步扩张，收入及毛利占比提升。2026年上半年商业航道收入37亿元，同比增长13%；收入和毛利占公司整体比重分别为40%和71%，同比分别提升1.8个百分点和2.3个百分点。其中购物中心业务收入26亿元，同比增长15%；毛利率78.7%，同比持平；在管项目出租率97.4%，同比提升0.3个百分点。截至期末，公司在营购物中心138个，同比增加13个，管理面积1514万平方米，同比增长12%；62个项目零售额排名当地市场第一，占比45%。写字楼收入11亿元，同比增长9%；毛利率38.7%，同比提升1.0个百分点；在营项目出租率72.3%，同比下降1.8个百分点。物业航道规模增速放缓，结构持续优化。2026年上半年物业航道收入53亿元，同比增长3%；期末物管在管面积4.4亿平方米，同比增长5%；合约面积4.7亿平方米，同比增长4%。社区空间业务收入43亿元，同比增长2%，毛利率20%，同比下降0.2个百分点，其核心业务收入和毛利占社区空间业务比重均为95%，持续提升。城市空间业务收入10亿元，同比增长9%；毛利率12.5%，同比下降1.7个百分点。国信证券维持盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为198亿元和214亿元，归母净利润分别为44.5亿元和49.4亿元，对应每股收益分别为1.95元和2.16元，对应当前股价PE分别为18.8倍和17.0倍，维持“优于大市”评级。风险提示：物业航道规模扩张速度和新项目单价不及预期；消费景气度不及预期，拖累购物中心经营业绩；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。

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